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Lo que debes saber:

A continuación te presentamos un amplio panorama sobre la compra de vivienda en el 2019, con información de la Cámara Colombiana de la Construcción Camacol Antioquia, la cual te ayudará a estar bien informado para emprender tus proyectos inversionistas y tomar mejores decisiones:

¿Por qué es una ventaja invertir en vivienda en Colombia?

invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019

 

Para empezar, es importante destacar que, de entrada, el método para comprar vivienda nueva en Colombia ofrece varias ventajas que favorecen la inversión en un bien inmueble. Este es, la compra de vivienda sobre planos.

¿Qué es la compra de vivienda sobre planos?

 

invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019

 

Comprar vivienda sobre planos es comprar un inmueble antes de ser construido o durante su proceso de edificación, a través de su plan de diseño.

Este método le permite a la constructora comenzar a levantar el proyecto solo cuando alcance un punto de equilibrio. Es decir, cuando se logra la cantidad de preventas necesarias para asegurar la viabilidad del proyecto. Por lo general, el punto de equilibrio se alcanza con el 60% de las unidades (apartamentos) vendidas.

La separación del inmueble se hace a través de una fiducia inmobiliaria, en la cual una entidad fiduciaria administra los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto inmobiliario, de acuerdo a las instrucciones señaladas en el contrato. Esta es vigilada por Superintendencia Financiera de Colombia para ofrecer confianza y transparencia.

Encuentra aquí cómo funciona una fiducia inmobiliaria en Colombia.

Estas son las ventajas de comprar vivienda sobre planos:

  • El precio del inmueble se mantiene. El precio que se pacta con la constructora se conserva durante todo el proceso de preventas y construcción, hasta que se realiza la entrega.

  • Plazo de pago de la cuota inicial. Se tiene mayor plazo de pago de la cuota, que puede ser durante todo el tiempo que dure la construcción del proyecto.  

  • Valorización de la vivienda. El comprador tiene asegurada una ganancia con respecto a lo que compra debido a la valorización. Esta rentabilidad se presenta porque el valor comercial del inmueble empieza a aumentar desde que inicia la construcción.

  • Confiabilidad para invertir. La participación de una entidad fiduciaria garantiza que el comprador invierta con confianza, puesto que su dinero será destinado a la construcción de la obra bajo las condiciones que la constructora ofreció al inicio del negocio. En caso de no alcanzarse el punto de equilibrio requerido para el proyecto, la entidad fiduciaria garantiza la devolución del dinero que hasta el momento el comprador haya abonado.

Todo lo anterior significa, en primera instancia, una buena inversión para los interesados en comprar vivienda en Colombia.

Descarga esta cartilla si quieres saber todo sobre la compra sobre planos, sus ventajas y el paso a paso para realizar la adquisición.

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En retrospectiva: inversión en vivienda en Antioquia en 2018

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En contexto, veamos, ¿cómo fue la inversión en vivienda el 2018?

 

Según expone  Eduardo Loaiza, Gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción Camacol Antioquia, “el 2018 no fue un muy buen año en términos de compra de vivienda”.

 

La compra de vivienda se vio afectada, entre otros, por el aplazamiento de las decisiones de compra, solicitud de créditos o inversión, debido a la:

 

  • Incertidumbre política

  • Elección presidencial (primer semestre de 2018).

  • Incertidumbre tributaria (segundo semestre de 2018).

Lee rápidamente y comparte: ¿Será el 2019 un buen año para invertir en Colombia?

De acuerdo con el balance del sector de la construcción 2018 que Camacol Antioquia presentó al canal Telemedellín:

Se presentó una disminución del 10%  en licencias e inicio de obra. Así como una reducción de un 15% las ventas en unidades.

Aunque  la tendencia mejoró en el mes de junio, no se recuperaron las ventas no realizadas en el primer semestre. El 2018 finalizó con cerca de 20.500 viviendas nuevas vendidas.

También disminuyó la construcción de viviendas de interés social (VIS) —solo corresponden al 7%—, debido a que “las normas de construcción que dificultaron la inversión”.

A propósito, esto se debe a que planeación nacional pretende que este tipo de construcciones cumplan con normas de sismoresistencia, urbanismo y estándares de construcción verde, que es lo debido para una vivienda digna y de calidad.

¿Será el 2019 un buen año para invertir en vivienda?

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Una vez despejado el panorama del año anterior, “el 2019 contará con excelentes condiciones para invertir y comprar vivienda”, afirma Eduardo Loaiza, Gerente de Camacol Antioquia:


Factores que beneficiarán la compra de vivienda en 2019 


Alta oferta de proyectos de construcción


Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción Camacol Antioquia, el 2019 iniciará con:

  • Cerca de 800 proyectos de vivienda en Antioquia.

  • 5.000 proyectos de vivienda en todo el país.

 

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  • Plazo de pago para la cuota inicial

El 35% de los proyectos de vivienda, ofrecen entre 2 y 3 años de plazo para pagar la cuota inicial. 

  •  Amplia oferta de entidades financieras

Eduardo Loaiza recuerda la situación del país a finales de los años 90 y comienzos de la nueva década, y explica que debido a la crisis del UPAC —Unidad de Poder Adquisitivo Constante—, que presentó sus primeros síntomas en 1997, “tan solo 2 o 3 entidades financieras ofrecían opciones de crédito hipotecario. Actualmente más de 80 entidades en el país tienen una amplia oferta de productos para comprar vivienda”.

Entre estas entidades se incluyen: cooperativas, bancos, entidades fiduciarias, fondos de empleados y cajas de compensación.

 

  • Inflación baja

Según compara Loaiza “hace 8 años (2010), la inflación se encontraba entre el 8% y el 9% y hoy, se ubica entre  un 3% y 4%”.

“¿Qué sucede cuando la inflación sube? Lo primero que pasa es que el Banco de la República incrementa las tasas de interés, de esta manera se disminuye el consumo y el endeudamiento para bajar la presión inflacionaria. Pero cuando la inflación baja, como por ejemplo en la actualidad, el banco también baja las tasas de interés para estimular la compra de créditos”, continúa.

  • Tasas de interés históricamente bajas

La inflación baja asegura tasas de interés históricamente bajas. En ese mismo periodo, las tasas de interés se encontraban en un 17.5%. Actualmente se pueden encontrar tasas en promedio del 8%, 8.5%, 9% y10%.

¿Cómo se pueden ver reflejadas estas tasas de interés en un subsidio de vivienda?

Por ejemplo, con un subsidio a la tasa de interés para vivienda VIS, de unos 3 a 4 puntos porcentuales, las tasas quedarían efectivas entre un 6% y 7%, es decir, casi la mitad del costo financiero que implicaba para una familia que adquiría un crédito hipotecario, hace 8 años.  

Lo quieres saber ya: ¿Dónde invertir en Antioquia? Cada zona que debes considerar. 

¿La reforma tributaria afectará la compra de vivienda en el 2019?

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Para el gerente de Camacol Antioquia, luego del primer debate de aprobación en el Congreso de la República del proyecto de Ley de Financiamiento o Reforma Tributaria, “el sector sale muy bien librado”, puesto que “no va haber IVA para la vivienda”.

 

En un comienzo, explica, “se tenía estipulado un IVA del 5% para la vivienda con un precio de escrituración superior a los 850 millones de pesos. El proyecto inicial proponía la ampliación de ese IVA a un 18% adicional. Sin embargo se consideró y se eliminó”.

 

Impuesto del 2% a la vivienda usada y nueva

 

A la fecha (enero de 2019) el único impuesto es el del 2% para la venta de vivienda nueva y usada que superen los 920 millones de pesos. Con este tributo, el gobierno espera recaudar 1.2 billones de pesos.

 

En general, Loaiza considera que “la reforma tributaria no afectará negativamente el sector de la construcción ni limitará la compra de vivienda. Por el contrario se conservarán los incentivos, exenciones y beneficios que estimulan que las familias en Colombia adquieran una vivienda propia”.

 

Sin embargo, vale aclarar que debido al déficit presupuestal del Gobierno, el pasado 13 de diciembre de 2018, el Ministerio de Hacienda expidió la resolución 4929 que eliminó el subsidio a la tasa de interés para la vivienda No VIS (con precios entre $105 y $340 millones), es decir, para la clase media.

¿Continuarán los subsidios de vivienda en 2019?

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El programa Mi Casa Ya, que se puso en marcha en 2016, ha sido el plan que viene facilitando la compra de vivienda a las familias colombianas en cualquier municipio del país, a través de estos subsidios: subsidio a la cuota inicial y a la tasa de interés para las viviendas VIP y VIS, y subsidio para la tasa de interés para la vivienda No VIS.

 

Las actualizaciones y nuevos subsidios de vivienda quedarán contemplados dentro de la Ley de Vivienda que se encuentra radicada en el Congreso de la República y, harán parte del nuevo Plan de Desarrollo Nacional, que deberá estar aprobado para junio de 2019. Por ahora se puede decir que:

 

Para el año 2019, estas son las novedades en los subsidios de vivienda:

 

Subsidio a la tasa de interés para viviendas VIP y VIS, seguirá en 2019 

 

Para 2018, las coberturas y beneficios se estipularon así:

 

  • VIP cobertura tasa de interés: 5%

  • VIS cobertura tasa de interés: 4%

  • 7 primeros años de la vigencia de la financiación de crédito hipotecario (84 cuotas)

  • Para hogares con ingresos familiares: superior a 1 SMMLV ($828.116*) y hasta 8 SMMLV ($6.624.928). Ayuda a pagar hasta el 30% de la cuota mensual de un crédito hipotecario. 

 *Salario de 2019.

Nuevos topes para VIS y VIP

 

En entrevista con El Colombiano, Jonathan Malagón, Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio sobre el plan del gobierno para impulsar la compra de vivienda, explicó:

 

Los nuevos topes de Vivienda de Interés Social y Prioritario (VIS-VIP) se deben a que el precio de la vivienda, sin importar el estrato, lo determina el suelo. En ausencia de suelo, el plan de acción será redefinir los topes de VIS y VIP, a través de las entidades territoriales, con el objetivo de habilitar 16 mil hectáreas en 4 años.

 

Además de reconocer las asimetrías regionales en el precio del suelo, “estamos siendo más exigentes con las normas de sismorresistencia, promoviendo estándares de construcción verde y que estén atadas a todo el resto de ofertas institucionales del gobierno como la Televisión Digital Terrestre (TDT). Para garantizar que los estándares de calidad se sumen, se deben subir esos topes”.

 

Estos nuevos topes se conocerán en mayo, una vez se presenten en el Plan Nacional de Desarrollo que se tramita en el primer trimestre del año.

 

En definitiva para VIP y VIS permanecen:

 

  • Los beneficios para las tasas de interés a los créditos.

  • La renta para venta de lotes.

  • El impuesto al consumo no aplica.

 

Para los subsidios, según información el Gobierno Nacional, se adicionaron $565 mil millones a MinVivienda, con los cuales se pretende habilitar más de 32 mil cupos para el 2019. La meta para el cuatrienio es otorgar 135 mil subsidios enfocados en estratos 1, 2 y 3.

 

Según informa Eduardo Loaiza, adicionalmente “se permitirá que los subsidios de vivienda nacionales se sumen a los subsidios de vivienda locales. Es decir, se pueden sumar a los subsidios de otras entidades como institutos de vivienda del municipio o el departamento, o las cajas de compensación familiar; bien sea en dinero, especie, redes de servicios públicos, urbanismo o lote que aporten los municipios”.

 

Subsidio a la tasa de interés No Vis, no continuará


A partir de 2019, las personas que quieran comprar vivienda nueva No Vis (mayor a Vivienda de Interés Social) con precios entre $105 y $340 millones ya no tendrán  subsidio de 2,5 puntos porcentuales en la tasa de interés durante los primeros 7 años del crédito.


Conoce más sobre esta noticia: en 2019, subsidios para la clase media no continuarán.


Al respecto, el gobierno nacional ha explicado que este subsidio que corresponde a una medida temporal que aplicó el gobierno anterior debido a la desaceleración de la economía de 2015 y 2016. “Este programa se terminó en 2018 y en junio del año pasado se presupuestaron cero pesos para esto”.


Sobre los subsidios para la clase media, Malagón asegura a El Colombiano que se tendrán 60 mil subsidios de vivienda. “La clase media sí podrá acceder a estos y tampoco es cierto que los colombianos que ganen más de 2 salarios mínimos estarán por fuera de los subsidios de vivienda”.


Subsidios previstos:

 

  • Casa Digna, Vida Digna. Pretende mejorar 600 mil viviendas. 35 mil ya se encuentran asignadas. A esto aplican las Alcaldías.

 

  • Tasa Frech. Subsidio a tasa de crédito de vivienda para hogares con ingresos inferiores a 8 salarios mínimos.  Se habilitarán 32 mil cupos.

 

  • Mi Casa Ya. Subsidios para viviendas que no superen los 135 SMMLV.  Existen 30 mil cupos para esta iniciativa.

 

  • Semillero de Propietarios. Subsidio de promoción de propietarios a través del estímulo que iniciará convocatoria en febrero de 2019. Tendrá un presupuesto  de 1,4 billones en 4 años.


Nuevo subsidio: Semillero de Propietarios

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El Semillero de Propietarios es un programa de arrendamiento social con opción de compra.

 

El ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, indicó en agosto de 2018, que la idea es entregar un subsidio integral que le permita a las familias que viven bajo condición de arrendamiento en las ciudades, tener un ahorro para comprar una vivienda nueva o usada con las ayudas adicionales del programa Mi Casa Ya.

 

El subsidio Semillero de Propietarios tiene dos objetivos:

 

  1. Ayudar a las personas a tener vivienda sin ser propietarios.

  2. Formalizar a los arrendatarios de manera que puedan construir un historial crediticio que les permita acceder a un crédito hipotecario.

 

Para entrar en marcha, depende de su aprobación en el Congreso de la República en el Plan de Desarrollo Nacional y de su reglamentación, que debería estar para el segundo semestre 2019. Por lo cual este programa apenas entraría en vigencia al finalizar este año, y se extendería hasta el resto del periodo presidencial actual.

 

De ser aprobado, así funcionará:

 

  • Durante dos años, las familias adscritas al Semillero de Propietarios pagarán un arrendamiento y el Gobierno subsidiará un porcentaje mensual.

 

  • Parte de ese dinero será destinado como ahorro. Si por ejemplo una familia paga 600 mil pesos de canon de arrendamiento, se le reconocen 200 mil pesos mensuales como ahorro.

 

  • Al final de los dos años, este ahorro le servirá como cuota inicial para la adquisición del inmueble.

 

  • Si el beneficiario pago las cuotas debidamente y cumple con las condiciones para acceder a un crédito hipotecario, tendrá la opción de pasar de arrendatario a ser propietario de su vivienda.

 

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, el beneficio será tanto para arrendatarios como para propietarios, porque se combatirá la informalidad, se hará un mayor control del valor del canon de arrendamiento y se le garantizará al arrendador el pago mensual mediante el respaldo del Gobierno.

 

Informáte aquí sobre los requisitos y beneficios del subsidio Semillero de Propietarios que se conocen a la fecha.

¿Será un buen año para invertir en Antioquia?

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Las condiciones favorables en el mercado a nivel nacional, crean así mismo un ambiente propicio para inversiones en propiedad raíz en la región:


Amplia oferta de proyectos de vivienda, gran oferta de créditos hipotecarios, valorización de la vivienda. Sumado a la inflación baja y tasas bajas que permiten a las familias pagar la cuota de un crédito hipotecario en lugar de un canon de arrendamiento.


Para el crédito hipotecario, el inversionista tiene posibilidad de elegir si pagar en UVR, en el cual la cuota se actualiza cada mes y cada año, de acuerdo a la inflación, es decir, con el mismo porcentaje que se incrementa el salario se incrementa la cuota del crédito; o una tasa de interés fija en pesos, que permite tener la misma tasa de interés durante todo el ciclo de vida del crédito. Por lo tanto, cada año, la cuota representará un menor porcentaje del ingreso familiar, lo que genera mayor facilidad para pagar el crédito.


¿Quieres saber todo sobre créditos hipotecarios y subsidios de vivienda en Colombia?, puedes descargar esta guía ahora mismo y tenerla contigo.

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Además de estas posibilidades, Antioquia cuenta con alta presencia de institucionalidad, con tres cajas de compensación, que generan 7.000 subsidios de vivienda al año.

 

Por su parte Eduardo Loaiza asegura que “existe un compromiso por parte de los municipios en los planes de desarrollo locales que finalizan este año, de comenzar a ejecutar y dejar proyectos estructurados de vivienda”.

 

Es así como “el 2019 será positivo, atractivo e importante para el sector de la construcción, para que las familias antioqueñas consideren este año como un buen momento para invertir y comprar vivienda”, afirma.

¿Cuáles son las mejores zonas para invertir en Medellín y el Valle de Aburrá?

invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019

 

A pesar de que Medellín cuenta con el 65% por ciento de la población del Valle de Aburrá, actualmente no representa más del 20% de la actividad constructiva.  

En el Valle de Aburrá se concentra el 85% de la oferta de la actividad edificadora de Antioquia. Esta está distribuida en:

 

  • Medellín

  • Bello

  • Sabaneta

  • Envigado

  • Itagüí

  • La Estrella

  • Copacabana

 

Todos ellos, cuentan con una actividad muy dinámica. Los únicos municipios que tienen una actividad residual o en menor escala son Barbosa y Caldas.

 

Encuentra en esta guía todas las razones por las cuales invertir en el Sur del Valle de Aburrá, y lo que debes saber sobre esta zona.

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En Medellín se destacan zonas como:

 

  • El Poblado

  • Laureles

  • Belén

  • Centro

  • Buenos Aires

 

Según cifras de Camacol, actualmente Antioquia cuenta con 800 proyectos de construcción, de los cuales, 650 son proyectos de vivienda, 70 son proyectos no residenciales y 80 corresponden a proyectos de usos mixtos (residenciales y no residenciales complementarios).

 

En definitiva, en diferentes zonas de la ciudad, el Área Metropolitana y Antioquia podrá encontrar una amplia oferta de vivienda. Esto significa que los barrios, comunas y municipios están teniendo demanda por parte de los nuevos hogares y, en la medida que existe esta dinámica, el territorio se vuelve atractivo para invertir y se podrá contar a futuro con potenciales compradores e inversionistas.

 

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¿Dónde invertir en Antioquia?

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Si quieres invertir en vivienda, existen tres zonas en el departamento de Antioquia que por sus condiciones y características de desarrollo, deberías prestar especial atención:

1. El Oriente cercano

 

El oriente cercano está conformado por los 9 municipios que comprenden el Valle de San Nicolás: Rionegro, Guarne, El Carmen de Viboral, El Retiro, El Santuario, Marinilla, La Ceja, La Unión y San Vicente.

 

Como prueba de su avanzado desarrollo, según cifras de Camacol Antioquia, en esta zona en 2011 se vendían 500 viviendas. Se pronóstica que en 2019 se venderán 3.000 unidades.

 

“En menos de una década la actividad edificadora de vivienda, que corresponde al 70% del mercado constructivo en Antioquia, en el Oriente cercano se ha multiplicado por 6”.  

 invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019

Lagoon. Country y Suites. Proyecto de vivienda de Conaltura, en Llanogrande, Antioquia.

 

Rionegro, foco de desarrollo para invertir

 

Rionegro y el Oriente cercano representarán en 2019 el 10% de toda la actividad edificadora del departamento.

 

Características que lo hacen atractivo:

 

  • Buena cobertura de servicios públicos. Debido a la compra de EPM a la Empresa de Servicios Públicos Aguas de Rionegro, se va a contar con inversiones de cerca de 500.000 millones de pesos en total en los próximos 5 años, para garantizar los servicios públicos en el Oriente.

 

  • Desarrollo vial y movilidad moderna. Existe un plan de inversión en más de 30 obras de infraestructura y vías que buscará una movilidad y conectividad moderna en la zona.

 

  • Conectividad. El Túnel de Oriente (programado para entrar en operación en mayo de 2019) reducirá a solo 18 minutos la conexión entre Medellín y Rionegro.

 

  • Desarrollo empresarial. De acuerdo con informe del periódico El Mundo, en el 2017 el surgimiento de nuevas empresas en el Oriente antioqueño creció 16,47%, representadas en 4.044 nuevas personas naturales y jurídicas, superando los indicadores departamentales y nacionales que evidencian crecimiento del 8,8% y 7,3%, respectivamente.

 

Estos desarrollos, la conectividad con el Valle de Aburrá, el crecimiento empresarial e industrial, generan las condiciones para comprar o invertir en vivienda en el Oriente cercano.

 

Así mismo, mejora la calidad de vida de  las familias que ya habitan en esta parte del departamento o que están ubicándose con nuevos desarrollos empresariales.

 

¿Vives en el exterior  y quieres comprar vivienda en Colombia? Así podrías tramitar tu crédito hipotecario.

 

2. El Suroeste

 

invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019Suroeste antioqueño. Fotografía tomada del periódico El Tiempo.  

 

El Suroeste antioqueño tendrá un auge de desarrollo en los próximos años a partir de los avances significativos en las Autopistas de la Prosperidad, con las obras Pacífico 1, 2 y 3.

 

Este nuevo desarrollo vial permitirá, por ejemplo, que el Valle de Aburrá quede a 28 minutos por carretera del municipio de Amagá. Así como la oportunidad de generar  nuevo suelo para nuevos proyectos, cercanos a centros poblados; lo cual estimulará la construcción de nuevas ofertas de vivienda en zonas que están cerca de la capital antioqueña, pero que gozan de una mayor tranquilidad y ambiente natural.

3. Urabá

 

invertir en vivienda en Medellín, el Valle de Aburrá y Antioquia en el 2019Panorámica de Turbo. Fotografía tomada de Wikipedia.  

 

El Urabá antioqueño es una región que empieza a presentar un crecimiento muy relevante con cerca de 30 proyectos, entre vivienda y usos institucionales y no residenciales.

 

En los próximos dos años, con la construcción y operación de los tres puertos que se encuentran en estructuración: Puerto Pisisí, Puerto Antioquia y Darien International Port , el Urabá presentará un elevado crecimiento, pasando de 600.000 habitantes a 1.000.000 de habitantes.

 

Como consecuencia, en los próximos 10 años, se generarán oportunidades de crecimiento y desarrollo exponenciales en edificación y construcción de vivienda y otros usos.

En conclusión: ¿Invertir, o no invertir, en vivienda este 2019?

De acuerdo con la perspectiva de Camacol Antioquia:

“El año 2019 será un muy buen año para comprar, para invertir, para tomar crédito hipotecario, para comprar vivienda sobre planos, para hacer negocios en el sector inmobiliario, debido a las proyecciones del sector, las facilidades para adquirir vivienda, las líneas de créditos, las tasas bajas de interés, y por los beneficios e incentivos para la compra de una vivienda nueva”.

Si quieres ver la entrevista completa con Eduardo Loaiza, Gerente de Camacol Antioquia, descarga nuestro video.

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