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Cuando contemplas la posibilidad de comprar vivienda nueva es porque estás pasando por un momento de la vida que te ha llevado a pensar en un espacio propio para tu desarrollo y el de los que te rodean.

Pero... ¿Cómo es el proceso? ¿Qué debes tener en cuenta? ¿Es viable? Aquí aprenderás  todo lo que necesitas sobre el proceso de compra de vivienda, desde la definición de la necesidad hasta el momento de la inversión.

¿Por qué invertir en propiedad raíz?

A continuación te damos algunas razones por las cuales invertir en propiedad raíz es una de las inversiones más rentables que puedes hacer actualmente:

  • La inversión en bien raíz puede dar dividendos en dos términos: a largo plazo, por la apreciación (incremento del valor) año tras año, y a corto plazo, mediante las rentas, siempre y cuando el saldo sea positivo después de pagar las obligaciones.

 

  • Se puede “manipular” el valor del inmueble mediante remodelaciones o mejoras funcionales que representen un plus para la construcción inicial.

 

  • Las condiciones del mercado en Colombia son favorables: facilidad de créditos hipotecarios por parte de entidades financieras, diversidad de ofertas del sector y programas de ayuda del Gobierno Nacional.

 

  • Al no ser una adquisición volátil, permite un control total de los riesgos propios de la inversión.

Subsidios de vivienda que facilitan la inversión.  

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Cómo saber si se está listo para comprar vivienda nueva

Es importante que tengas claro este punto. Toda inversión tiene sus riesgos y, aunque en propiedad raíz se pueden controlar, si no prestas especial atención a cada uno, estarás propenso al fracaso por muy viable que parezca el proyecto.

Estos son cuatro puntos clave para proyectar tu inversión y minimizar el riesgo:

 

  • Tener claro el presupuesto. Tal vez el más obvio, pero es elemental e imprescindible en el proceso. Saber cuánto dinero tendrás disponible para asumir el crédito y demás gastos financieros, te evitará sorpresas y dolores de cabeza en un futuro.

 

  • Ser realista con los ingresos. No entres en suposiciones ni cuentes con dinero que aún no tienes seguro. Además, conocer cuál es el tiempo y la disponibilidad de la inversión, te ayudará a conocer realmente con qué cantidad de dinero dispones de una manera rápida y segura.

 

  • Conoce el valor del metro cuadrado y el costo de vida del sector elegido. Tener en cuenta el comportamiento del mercado inmobiliario es importante. También debes revisar las expectativas de valorización y si los costos de mantenimiento corresponden a los presupuestados.

Criterios a tener en cuenta a la hora de comprar vivienda nueva. 

  • Define el perfil de riesgo. Es importante que sepas cuáles son los riesgos para hacerles un seguimiento de cerca. Un perfil de riesgo es un paralelo entre los ingresos, patrimonios y facilidades de pago frente al conocimiento del negocio en el que se va a invertir (costos totales).

 

 

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Razones que impulsan la decisión de comprar vivienda nueva

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Puede que tu momento de vida te esté pidiendo a gritos un espacio propio y tu no lo hayas notado o no lo estés priorizando. Lee estas situaciones y si te identificas con alguna, quizás sea el momento de comprar casa nueva.

 

  • La familia se creció. Si tu espacio actual se empieza a hacer estrecho porque ha llegado el primer hijo, conseguiste una nueva mascota o quizás decidiste ayudar a un pariente brindándole hospedaje o simplemente tienes una familia numerosa, cambiarte a una vivienda propia y nueva con más espacio es lo más viable.

 

  • Separación familiar. Deja atrás los recuerdos de una relación que no te deja estar tranquilo, sobre todo aquellas que compartiste en un inmueble por mucho tiempo. Un cambio contundente es la mejor manera de volver a empezar con calma. Si, por otro lado, tus hijos ya crecieron y se independizaron, podrías contemplar la idea de pasarte a un espacio más a la medida, con un costo de mantenimiento menor.

 

  • Cambio de trabajo o de sitios de interés. Conseguiste un nuevo empleo, has cambiado tus sitios de interés o los niños cambiaron de colegio, pero todo queda más distante de tu casa. Estas razones pueden aumentar los tiempos de desplazamiento hasta tu hogar y un cambio de vivienda siempre será una buena alternativa para optimizar tu rutina diaria.

 

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Criterios a tener en cuenta a la hora de comprar vivienda nueva

Hablando de las características propias de la casa, puedes preguntarte con cuáles deberá cumplir esta para lograr rentabilidad, viabilidad y satisfacción. Según el Gran Estudio Cualitativo del Comprador de Vivienda, presentado por Camacol, los principales factores que influyen a la hora de comprar una vivienda son:

 

  • La comodidad del hogar. Ten en cuenta aspectos como el área construida y el área privada, la cantidad de habitaciones o la flexibilidad de la construcción. Las zonas comunes también cumplen un papel fundamental en el mejoramiento de la calidad de vida.

 

  • La cercanía a los sitios de interés. Como mencionamos antes, es importante radicarse en una zona próxima al lugar del trabajo, el colegio de los hijos, las zonas comerciales y deportivas, puestos de salud, entre otras zonas de interés.

 

  • Aspectos de movilidad y transporte público del sector. Procura que el barrio donde te ubiques cuente con varias rutas de acceso y en buen estado. Si no cuentas con vehículo propio, aún así debes contemplar este aspecto, además de las alternativas de servicio público que circulen en el sector.

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  • Valor del metro cuadrado y mantenimiento de la vivienda. Este punto también se menciona con anterioridad. No solo debes pensar en el valor neto de la vivienda sino en los costos de mantenimiento como los servicios públicos, la dotación y los impuestos.

 

  • La valorización de la propiedad. Si quieres lograr una inversión fructífera no solo debes contemplar la comodidad, las facilidades de acceso y lo que mencionamos anteriormente. La valorización es un plus inmenso que debes lograr en tu vivienda. Si compras vivienda nueva y sobre planos, ya puedes dar por sentada la valorización, pero las reformas funcionales y obras de infraestructura también son factores de valorización.

 

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Subsidios de vivienda que facilitan la inversión

El Gobierno Nacional comprende que, aunque Colombia es uno de los países más prometedores en materia de inversión de propiedad raíz, muchos colombianos afrontan grandes dificultades en cuanto a la capacidad de pago y financiación de la vivienda propia.

Por eso habilitan una serie de subsidios que permitan sobrellevar la inversión sin poner en riesgo la estabilidad financiera.

 

En ningún caso las personas con vivienda propia o que ya hayan sido beneficiarias de un subsidio de vivienda previamente podrán aplicar para un subsidio de vivienda

 

Tipos de vivienda que se puede adquirir con los subsidios del Gobierno

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Vivienda de Interés Social (VIS)

Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos cuyo precio no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 smlmv).

Sin embargo, se revisarán los topes: la vivienda de interés social podrá tener un precio superior a los ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 smlmv), sin que este exceda los ciento cincuenta salarios mínimos mensuales legales vigentes (150 smlmv)

 

Vivienda  de Interés Prioritario (VIP)

El tipo de vivienda denominada Vivienda de Interés Social Prioritaria, tendrá un precio máximo de noventa salarios mínimos legales mensuales vigentes (90 SMMLV).

Para las VIP también se revisarán los topes así: en renovación urbana podrá tener un precio superior a los noventa salarios mínimos mensuales legales vigentes (90 smlmv), sin que este exceda los ciento diez salarios mínimos mensuales legales vigentes (110 smlmv).

Razones por las que es mejor invertir en vivienda nueva que en usada 

“El tipo de vivienda determina el valor de la cobertura de la tasa”


 

Subsidios de vivienda otorgados por el Gobierno Nacional

Las metas en vivienda dentro del Plan Nacional de Desarrollo del actual Gobierno incluyen el inicio de 520.000 viviendas de interés social e interés prioritario a través de dos programas clave: Mi Casa Ya y el Semillero de propietarios.

Así mismo, el Ministerio de Vivienda proyectó para el cuatrienio 2018-2022 otorgar 255.000 subsidios a la tasa de interés y de financiamiento de la cuota inicial de vivienda.

 

Mi Casa Ya

El programa “Mi Casa Ya” entregará en 2019 un estimado de 62.000 subsidios al que pueden aplicar hogares con ingresos totales de hasta $ 6.624.000, según información entregada por el ministro de vivienda Jonathan Malagón.

De acuerdo con Víctor Saavedra, viceministro de Vivienda, “según el rango de ingresos las familias reciben hasta $24.834.000 para la cuota inicial y, dependiendo si la vivienda es de interés prioritario VIP o social VIS, tienen derecho, además, a un subsidio a la tasa de interés durante 7 años entre $ 8,2 millones y $15 millones”

  • Mi Casa Ya - Cuota inicial: de acuerdo con el Fondo Nacional del Ahorro, los colombianos que cumplan los requisitos podrán recibir el subsidio a la cuota inicial de la siguiente manera:

 

    • Si la familia tiene ingresos de hasta 2 SMMLV (1´656.232): recibirá un subsidio para la cuota inicial de la vivienda por un valor de 30 SMMLV* ($24´843.480).

 

    • Si la familia tiene ingresos de 2 a 4 SMMLV ($1´656.232 a $3´312.464): recibirá un subsidio para la cuota inicial de la vivienda por un valor de 20 SMMLV* ($16´562.320)

 

“Los ingresos del solicitante determinan el subsidio de la cuota inicial”

 

  • Mi Casa Ya - Subsidio tasa de interés: teniendo en cuenta el tipo de vivienda, la cobertura a la tasa de interés será entre 4 y 5 puntos porcentuales así:

 

    • Si es VIP (Vivienda de Interés Prioritario - valor máximo de 70 SMMLV) la cobertura a la tasa será de 5 puntos porcentuales.

 

    • Si es VIS (Vivienda de Interés Social - valor superior a los 70 SMMLV e inferior a los 135 SMMLV) la cobertura será de 4 puntos porcentuales.

 

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Continuidad del programa Mi Casa Ya 

Mi Casa Ya finaliza en 2019; sin embargo, en julio se definirá la aprobación del documento Conpes que busca asegurar los recursos del programa hasta 2022.

 

¿Y los subsidios para viviendas NO VIS? 

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, a partir de 2019 el subsidio para la tasa de interés solo aplicará para la compra de Vivienda de Interés Social (VIS) desapareciendo para las viviendas no VIS. 

Esto quiere decir que los colombianos interesados en comprar vivienda nueva con un costo entre los $105 y $340 millones ya no podrán acceder a los subsidios a la tasa. 

“Este subsidio fue creado en 2016 de manera temporal por parte del Ministerio de Hacienda para impulsar la economía en un contexto de desaceleración”, indicó a El Espectador el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, resaltando que “el fundamento de este programa no era la equidad sino la reactivación económica y el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB)”.

Semillero de propietarios 

 

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De acuerdo con el ministerio de Vivienda, el Semillero de Propietarios es un programa de arriendo social que ayudará a colombianos que ganen menos de 2 salarios mínimos ($1. 656.000) a tener una vivienda digna y propia. 

Los beneficiarios podrán suscribir contratos de arrendamiento con opción de compra por un periodo de 24 meses. Durante ese tiempo, el Gobierno Nacional les ayudará hasta con $500.000 de su canon de arrendamiento para vivienda VIP o VIS. 

 

Requisitos 

  • Tener ingresos inferiores a 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

 

  • No ser propietario de una vivienda.

 

  • No haber sido beneficiario de ningún subsidio familiar de vivienda.

 

  • Después de inscribirse en el programa, contar con concepto favorable para suscribir el contrato de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra.   

 

En 2019 el Semillero de Propietarios espera entregar los primeros 40 mil subsidios, y se estima dar en total 200 mil durante los 4 años del actual Gobierno.io

 

Casa digna vida digna 

 

Este programa, lanzado en noviembre de 2018, tiene como propósito lograr 600 mil mejoramientos de vivienda para reducir el déficit cualitativo de vivienda, es decir, aquellas que tienen deficiencias en la estructura del piso, espacio de cocina, en la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y que presentan condiciones de hacinamiento mitigable. 

La iniciativa del Gobierno Nacional consiste en facilitar una serie de intervenciones que se adaptan a las necesidades particulares de cada hogar para mejorar las condiciones de su casa. 

 

Tipos de intervenciones de mejoramiento  

 

  • Promoción de la tenencia formal de predios apoyando la titulación de los mismos

 

  • Acceso a servicios públicos a través de conexiones intradomiciliarias (acueducto, alcantarillado y energía)

 

  • Intervención por etapas a través de la transformación de viviendas (muros, cocina, pisos y baños)

 

  • Mejoramiento del entorno a través de la transformación de barrios (espacio público, bibliotecas, colegios y Centros de Desarrollo Infantil) 

 

Requisitos:

  • Los beneficiarios podrán ser propietarios, poseedores u ocupantes de bienes que hayan habitado estas viviendas con anterioridad al 30 de noviembre de 2001 (artículo 2° de la Ley 1001 de 2005)

 

  • los beneficiarios deberán ser hogares que cuenten con ingresos de hasta 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes

 

  • Los hogares hayan sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda

 

  • Los aspirantes deberán habitar casas que no cumplan con los estándares mínimos de calidad 

 

El programa será ejecutado en conjunto por el Ministerio de Vivienda, Prosperidad Social y el Ministerio de Agricultura.

 

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Razones por las que es mejor invertir en vivienda nueva que en usada

Si estás indeciso en este punto, te lo decimos directamente: lo mejor es la vivienda nueva. ¿Por qué? Lee estas razones:

 

Los subsidios del Gobierno solo aplican para vivienda nueva

Todos los subsidios del estado están enfocados a la compra de vivienda nueva, salvo el subsidio de vivienda que contempla casos de mejora de la vivienda, como el programa Casa digna Vida digna, o construcción en propio sitio, pero nunca vivienda usada.

 

La vivienda nueva se valoriza más que la usada

Si bien hay formas para valorizar una vivienda usada, como puede ser el realizar reformas funcionales, es mayor el margen de valorización de una nueva.

Una vivienda nueva y sobre planos representa una valorización automática y si está próxima a obras de infraestructura de calidad, e incluso si aún no están en fase de planeación, su valor será aún mayor.

 

Amplia oferta en vivienda nueva

El negocio inmobiliario del país se encuentra en ascenso por su rentabilidad y estabilidad, lo que se traduce en una oferta variada de vivienda nueva. Si puedes estrenar, ¿por qué comprar usado?

 

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Facilidad de pago

Si aún no lo consideras así, te contamos un dato contundente: el valor del pago mensual de una vivienda nueva se puede equiparar con el pago del canon de arrendamiento y, de hecho, puede ser menor.

Además, existe mayor oferta de vivienda nueva, lo que significa que hay posibilidades en todos los segmentos y para todos los presupuestos. Este año se estiman 132.013 unidades disponibles de las cuales más del 80% tiene precios por debajo de los 360 millones de pesos, según datos de Camacol.

Por otra parte, los subsidios de vivienda del Gobierno Nacional solo aplican para vivienda nueva y las tasas de interés son históricamente bajas lo que representa un entorno favorable para invertir.

¿Qué preguntar antes de comprar un apartamento?

 

Respaldo por parte de las constructoras

En caso de cualquier contratiempo, una constructora asume por un periodo de 10 años cualquier daño estructural, superficial u otra imperfección relacionada con el diseño de la infraestructura.

Esto con base en el Decreto 282 de 2019 (conocido también como “Ley Anti-Space”) firmado por el Ministerio de Vivienda que obliga a los constructores o vendedores de vivienda nueva a responder por los daños económicos que sufran los propietarios.

 

Más rentable para los inversionistas

Vender una vivienda nueva siempre será más fácil que la usada, precisamente por las razones que mencionamos actualmente. Un comprador sabio siempre preferirá una vivienda nueva con tendencia a valorización, que una usada de precio estable.

¿Por qué invertir en propiedad raíz?

 

¡Ten en cuenta estos consejos!

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Con la información anterior ya podrás armarte con información suficiente para iniciar tu proceso de compra de vivienda, sin embargo, te adicionamos este par de consejos que no están de más y pueden hacer aún más fácil la adquisición de la vivienda.

 

  • Nunca te pierdas una feria de vivienda

Las ferias de vivienda son el lugar propicio para comprar vivienda nueva. ¿Por qué? Las constructoras son conscientes de que difícilmente podrán reunir en sus salas de ventas tantos posibles clientes potenciales como en una feria de vivienda, así que habilitarán todos sus descuentos e incentivos para la compra de propiedades.

 

  • Considera invertir en los municipios aledaños a las capitales

Las capitales suelen tener un mayor valor de metro cuadrado. Si no encuentras un espacio propicio en ella, considera los municipios cercanos como Bello, Girardota o el Oriente Antioqueño, en el caso de Medellín, y Tocancipá ó Cajicá en el caso de Bogotá, lo cuales tienen un valor de metro cuadrado más asequible.

 

  • Contempla invertir en una vivienda sostenible

Son la nueva tendencia del negocio inmobiliario. La realidad apunta hacia un futuro lleno de construcciones sostenibles, así que, si eres compatible con la ideología ecológica y ambientalista, acá tienes la oportunidad de dar un gran paso para la conservación de nuestro planeta.

 

Ya lo sabes prácticamente todo.

Analiza con calma tu actualidad económica, tus necesidades y las posibilidades que tienes para decidir. Invertir o comprar vivienda nueva será rentable y prometedor siempre y cuando tomes las precauciones necesarias y lo hagas en el momento adecuado.

Razones que impulsan la decisión de comprar vivienda nueva.

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